중소규모 건축물의 공사비 산출
건축사사무소를 운영하며 만난 수많은 의뢰인들.
그들 중 상당수가 가장 궁금해 하는 것이 바로 설계비와 시공비 입니다.
누구는 다른 곳보다 무조건 싸게 그리고 더 빨리...
혹은 들어가는 총 비용이 공정한지 등을 궁금해 합니다.
이에 10여 년의 경험을 바탕으로 시공비와 설계비를 산출하는 근거를 짧게나마 정리하고자 합니다.
1. 중소규모 건축물의 공사비 산출방법
** 공사비는 전적으로 시공자가 산출하여 제시하는 것이므로 본 글은 설계자 입장에서 그 금액의 정당성과 타당성을 확인하는 것을 목표로 합니다. 또한, 제공된 도면을 분석하고 적정한 공사비를 산출할 수 있는 능력을 가진 시공자를 선별하기 위함을 그 목표로 합니다.
1) 평당 공사비로 산출
흔히들 알고 있는 공사비 산출방식.
주위의 비슷한 시공사례를 보고 대략적인 예산범위를 예측할 때 활용하기 좋은 방법이지만 가장 신뢰성이 떨어지는 방법이기도 합니다. 특히, 도면도 확정되지 않은 상태에서 평당공사비로 계약할 경우 부실공사와 분쟁의 씨앗이 된다는 것은 이제 공공연히 알려진 사실이라 그 사례는 많이 감소하고 있습니다.
또한, 공사범위를 예측하는 경우에도
평당공사비 범위 안에 아래와 같은 사항이 포함되어 있는지 확인을 해야 공사비 예측에 실질적인 도움이 됩니다.
. 실내외 마감재의 수준
. 창호재의 수준
. 에어컨 등의 포함여부
. 가구 (싱크, 붙박이 등)의 포함여부 및 수준
. 조명기구의 포함여부 및 수준
. 정화조공사의 포함여부
2) 수량산출서 및 공사내역서를 기준으로 산출
제공 내역서 (도면을 기준으로 건축주 또는 건축사사무소에 의뢰하여 작성한 공사내역서)를 기준으로 다수의 시공자에게 견적을 요청하여 공사비를 산출하는 방식.
내역서를 작성하는 방법은 공공건축물의 조달청입찰을 위한 방법으로 정해진 산출방식과 단가기준으로 산출된 공사예정가를 기준으로 합니다. 하지만 조달청 입찰에서는 앞서 산출된 공사예정가의 87.745% 에 낙찰자를 선정하게 되므로, 실제 낙찰가에 역산한 금액이 공사예정가로 산출되게 됩니다.
따라서, 같은 방식으로 산정하게 될 경우 실제 계약공사비가 상승하게 됩니다. 이러한 문제를 미연에 방지하기 위해서는 민간공사 경험이 많은 사무소의 내역산출이 우선 전제가 되어야 하며, 설계도면의 완성도가 높아야 보다 정확한 내역산출과 공사비 산출이 가능합니다.
때로는 내역견적 입찰업무 또는 내역서 검토업무를 수행하기 어려운 시공자들 중에서 보다 저렴한 금액의 시공사를 선정하기 위한 방법으로 활용되기도 하여 또 다른 문제를 야기하기도 합니다.
3) 도면을 기준으로 견적입찰을 통한 공사비 산출
완성된 공사용 설계도면을 기준으로 내역견적입찰(시공자가 수량산출 및 내역서를 작성하여 입찰)하는 방법.
상기 방법은 우리 회사에서 주로 제안하는 방법으로 완성도 높은 공사용 도면을 기준으로 도면을 통한 시공방법 검증과 시공자별 공사능력을 기준으로 작성한 공사내역서를 바탕으로 공사비를 비교하여 적정한 시공자를 선택하는 방법입니다.
다만 본 방법의 한계는
만약 설계자 또는 내역서 검토자의 경험과 능력이 부족하여, 각 시공자가 제출한 내역 상에서 누락되거나 잘못된 부분을 찾아내지 못하여 적절한 비교를 하지 못한다면 그 목적을 이루지 못하게 된다는 데 있습니다. 따라서 설계자의 경험과 능력이 무엇보다 중요합니다.
아래는 각 시공자별로 제출한 내역서를 비교하여 적정한 공사비를 산출하는 사례의 일부입니다.
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